La sous-location non autorisée explose, notamment via les plateformes de location saisonnière. Pourtant, elle est strictement encadrée par la loi, et un bailleur peut parfaitement agir lorsqu’un locataire loue le logement sans autorisation. Le commissaire de justice est alors l’interlocuteur idéal pour vérifier la situation, établir des preuves fiables et accompagner le propriétaire dans ses démarches.

La sous-location illicite : comprendre simplement ce que dit la loi

En France, la règle est très claire : un locataire n’a pas le droit de sous-louer son logement sans l’accord écrit de son bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989).
Cet accord doit préciser deux éléments :

• que le bailleur autorise bien la sous-location ;
• le montant du loyer demandé au sous-locataire, qui ne peut pas dépasser le loyer payé par le locataire principal.

Sans cet écrit, la sous-location est strictement illicite, même si le locataire ne tire aucun profit financier.

Et les sous-locations Airbnb ?

Dans de nombreuses villes comme Paris, Lyon ou Nice, des règles spécifiques encadrent les locations touristiques.
Sans autorisation du bailleur et sans déclaration en mairie, la sous-location est également illégale et peut entraîner des sanctions administratives.

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Quels risques pour le locataire qui sous-loue illégalement ?

Un locataire qui sous-loue sans droit s’expose à :

• la résiliation de son bail, décidée par le juge ;
• le remboursement au bailleur de toutes les sommes perçues via la sous-location (même sur Airbnb) ;
• la prise en charge des éventuelles dégradations commises par les sous-locataires ;
• une action pour enrichissement injustifié.

La jurisprudence confirme régulièrement ces sanctions : en 2019, la Cour de cassation a jugé qu’un bailleur pouvait réclamer l’intégralité des loyers perçus illicitement.

Mais pour agir efficacement, il faut rassembler des preuves solides, ce qui n’est pas toujours simple pour un particulier…

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Le rôle du commissaire de justice : un allié essentiel pour prouver et agir

Le commissaire de justice est un officier public habilité à constater des faits de manière impartiale. Son intervention fait souvent toute la différence, car ses procès-verbaux ont une forte valeur probante devant les tribunaux.

Voici ce qu’il peut faire dans le cadre d’une sous-location illicite :

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1. Réaliser un constat officiel

Selon la situation, il peut réaliser :

• un constat Internet des annonces publiées sur Airbnb, Booking, Leboncoin, etc. ;
• un constat d’occupation sur place (personnes présentes, effets personnels, badges, valises…) ;
• un constat d’entrée ou sortie de sous-locataires ;
• un constat d’échanges numériques (messages, avis, preuves de paiements).

Grâce à ses outils professionnels (horodatage certifié, captation légale des pages web…), le constat du commissaire de justice est extrêmement difficile à contester.

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2. Adresser une mise en demeure au locataire

Le commissaire de justice peut notifier au locataire une mise en demeure lui demandant de :

• cesser immédiatement la sous-location ;
• communiquer les revenus perçus ;
• respecter les conditions du bail.

Cette démarche suffit souvent à mettre fin à la sous-location litigieuse.

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3. Accompagner le bailleur en cas de procédure

Si le locataire refuse de coopérer, le bailleur peut alors :

• demander la résiliation du bail ;
• obtenir le remboursement des sommes perçues illicitement ;
• faire constater et indemniser d’éventuelles dégradations.

Le commissaire de justice intervient à chaque étape : actes de procédure, constat, signification des décisions, exécution éventuelle (ex. expulsion).

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Comment doit réagir un bailleur qui suspecte une sous-location ?

Voici les bons réflexes :

1. Ne jamais entrer dans le logement sans autorisation, même en cas de doute : cela serait illégal.
2. Contacter rapidement un commissaire de justice pour organiser un constat.
3. Conserver toutes les preuves (captures d’écran, témoignages, messages…).
4. Envisager une mise en demeure, puis une action judiciaire si nécessaire.

Agir tôt permet souvent d’éviter un préjudice important.

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Conclusion

La sous-location illicite peut avoir des conséquences sérieuses pour un bailleur, mais la loi offre des outils puissants pour agir. Le commissaire de justice est le professionnel le plus compétent pour vérifier les faits, établir la preuve et sécuriser les démarches, tout en garantissant le respect des droits de chacun.

Une intervention rapide permet souvent de régler la situation sans aller au contentieux… et de retrouver la sérénité.