L’état des lieux est une étape essentielle de toute location. Pourtant, lorsqu’il est mal rédigé ou incomplet, il devient vite source de litiges entre bailleur et locataire.
Faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) permet de garantir un constat neutre, précis et juridiquement incontestable. Explications.

1. Qu’est-ce qu’un état des lieux par commissaire de justice ?

L’état des lieux, qu’il soit d’entrée ou de sortie, décrit l’état du logement, pièce par pièce, au moment où le locataire prend ou quitte les lieux.
Lorsqu’il est établi par un commissaire de justice, il prend la forme d’un constat officiel, ayant une valeur probante reconnue par les tribunaux (articles 1 et 2 de l’ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 et décret n° 2019-1185 du 15 novembre 2019).

Le commissaire de justice procède à une description détaillée et objective du bien :

• État des murs, sols, plafonds et équipements ;
• Relevé des compteurs ;
• Photos datées et signées ;
• Mention des éventuelles dégradations.

Le tout est consigné dans un procès-verbal de constat, remis aux parties.

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2. Pourquoi faire appel à un commissaire de justice ?

👉 Impartialité garantie
Le commissaire de justice est un officier public et ministériel, tenu à la neutralité. Il ne défend ni le bailleur, ni le locataire : il constate les faits.

👉 Valeur juridique renforcée
Le constat dressé par un commissaire fait pleine foi jusqu’à preuve du contraire (article 1er de l’ordonnance du 2 juin 2016). En cas de litige, il sert de preuve solide devant le juge.

👉 Prévention des conflits
Si aucun état des lieux n’est établi, la loi (article 1731 du Code civil) présume que le locataire a reçu le bien en bon état… et doit donc le rendre ainsi.
Le constat du commissaire évite cette situation et protège les deux parties.

👉 Sécurité pour bailleurs et locataires
Un état des lieux contradictoire réalisé par un commissaire évite les interprétations subjectives et sécurise la restitution du dépôt de garantie.

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3. Dans quels cas y recourir ?

Le recours à un commissaire de justice est conseillé dans plusieurs situations :

• Désaccord entre bailleur et locataire lors de l’état des lieux amiable ;
• État des lieux d’un bien à forte valeur (maison, local professionnel, bien meublé haut de gamme) ;
• Absence d’une des parties le jour de l’état des lieux ;
• Bail commercial ou professionnel, où les enjeux financiers sont plus élevés ;
• Sortie de logement dégradé ou en cas de contestation du dépôt de garantie.

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4. Comment se déroule l’intervention ?

1. Demande de mission : le propriétaire ou le locataire contacte l’étude pour fixer la date et l’heure du constat.
2. Convocation des parties : le commissaire informe les personnes concernées, par courrier ou message.
3. Visite des lieux : description complète, relevés, photographies, vérification des équipements et des compteurs.
4. Rédaction du constat : un document précis, daté et signé, est remis aux parties et conservé à l’étude.

Le constat peut être utilisé immédiatement en cas de litige ou transmis à un avocat si une procédure judiciaire est engagée.

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5. Combien ça coûte ?

Les honoraires d’un commissaire de justice pour un état des lieux sont réglementés lorsqu’il s’agit d’une location d’habitation (décret n° 2016-230 du 26 février 2016).
Le tarif varie selon :

• La surface du logement ;
• Le nombre de pièces ;
• Le lieu de l’intervention.

En cas d’état des lieux réalisé en dehors d’un bail d’habitation (bail commercial, professionnel, etc.), le tarif est libre, mais toujours communiqué avant l’intervention.

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6. L’état des lieux par commissaire de justice : un atout pour la sérénité

En résumé, recourir à un commissaire de justice pour l’état des lieux, c’est :
✅ Bénéficier d’un constat neutre et incontestable ;
✅ Éviter les litiges entre locataire et propriétaire ;
✅ Préserver une relation locative apaisée et sécurisée.